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2024年1-8月房地产企业销售表现·观点月度指数
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发表日期：2024-09-06
山东钢铁网 [我要打印] [IE收藏]
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8月前100房企录得全口径销售均价2.41万元/平方米，双比同增
“2024年1-8月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-8月，前100房企实现累计权益销售17578.18亿，同比下降约37.77%。8月单月环比下降近19.25，环比上升6.9%。保利发展、中海地产和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额1740亿元、1674.65亿元以及1080亿元。其中，万科紧随其后为1064.39亿。
从全口径销售金额来看，1-8月，前10、前30、前50房企的门槛值分别约为650亿元、210亿元和95亿元。从销售面积来看，1-8月，前10、前30、前50房企的销售面积门槛值分别约为395万平方米、118万平方米和60万平方米。从权益销售金额来看，1-8月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为396亿元、148亿元和74亿元。
值得注意的是，8月前100房企录得全口径销售均价2.41万元/平方米，同比上升约80%，环比上升42.4%。该数值为今年以来录得最高均价月份。
探索房地产新模式，不少城市持续出台支持政策
近期，不少地方出台房地产市场调节举措，如“放宽住房公积金贷款准入条件”、“住房公积金个人住房贷款最高额度提额”、“实施购房补贴政策”等。
值得一提的是，广州花都非本市户籍人员在花都区内购买新建商品住房，可以领取花都人才绿卡，凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。
截至目前，一线城市并未明确出台“买房落户”政策。而本次广州花都区买房享“准户口”政策引起了市场关注。不过，花都区此举算是一次试点，对其他城市房地产政策有一定的示范意义。
期内，上海发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》。《通知》显示，根据上海市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
其中，原则上中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。
可以看到，本次调整优化新出让商品住房用地中小套型住房的供应比例。中小套认定面积提高，比例要求降低，存在满足改善需求的倾向。
8月23日，住建部披露，房地产发展新模式的构建需要一个过程，需要不断探索实践。加快构建房地产发展新模式主要从几个方面入手：完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。有力有序推进现房销售。建立城市房地产融资协调机制。研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。
房地产发展新模式核心是房地产市场的良性、高质量发展，让链条上的各方主体都能够享受到新模式带来的实际好处。这也说明国家层面对房地产市场的支持是一贯的。房地产市场目前在持续调整中，“改善”的预期会因为探索新模式的过程而不断修复。
房价指数持续走低，二手房以价换量
国家统计局数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅相较上月扩大了0.1个百分点。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降3.3%、9.9%和8.0%，上海上涨4.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降4.8%和5.8%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.4个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
在70个城市中，新房价格指数仅有两个双比上涨。其中，上海环比上涨0.2%，同比上涨4.4%；西安环比上涨0.2%，同比上涨3.4%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京持平，上海上涨0.1%，广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。
一线城市二手住宅销售价格同比下降8.8%，降幅相比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降7.2%、5.6%、12.4%和9.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.2%和8.1%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.4个百分点。
观点指数认为，二手房房价指数同比下降，以价换量的情况显著。诸葛数据显示，2024年7月监测的重点14城二手住宅成交120316套，环比上升0.26%，同比上升42.84%。
一些热销项目价格并不低，却可以达成不错的去化率，这主要在于改善型人群对产品的价格敏感性相对较低，更关注项目本身的产品、区位、圈层等。
如位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府实现首开即罄，销售累计金额17.35亿元。该项目销售公告显示，此次共推出124套房源，销售均价103570元/平方米。项目共吸引356组意向认购客户签订购房意向书，认购率约280%。
上海外滩壹号院二期二批次开盘售罄，当日总成交金额达到56.74亿元，去化率实现100%。此次上海外滩壹号院共计推出110套房源，项目均价17.1万元/平方米，户型面积为255-500平方米不等，套均总价约5158万元。据悉，此次的110套房源共吸引超过200组意向客户，认筹率达180%，较一批次170%的认筹率上升了10个百分点。
此外，亮点项目方面，7月份广州南沙西派尊府豪宅项目成交额达3亿元，单套总价2000万元，成交单价超5.5万元/平方米。
商品房待售面积同比增长14.5%，供应小于购买影响
1-7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%。其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。
按地区来看，东部地区新建商品房销售额32728亿元，同比下降24.4%；中部地区9575亿元，同比下降26%；西部地区9655亿元，同比下降22.6%；东北地区1373亿元，同比下降16.2%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，7、8月属于住房消费的淡季，成交量环比6月有所下降。由于2023年住房消费趋势是前高后低，因此2024年下半年的住房成交可能不会延续上半年同期高基数的影响，如果今年下半年同比降幅持续扩大，则说明房产消费还在下探。
7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。（2023年7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅待售面积增长19.5%。）
可以看到，商品房库存同比表现仍是增长。根据今年观点指数发布的“1-7月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积473.3万平方米，环比上升141.89%，同比下降64%。（1-8月同比下降39.52%）。
而同期的新建住宅销售面积同比下降21.1%。供应的降幅超过销售的降幅。以广州为例，今年上半年土拍成交仅为4宗，总成交额约64.78亿元（同比下降85%）；成交计容总建面约30.26万平（同比下降75%）。广州今年上半年的土拍是近5年同期的最低值。
数据来源：同花顺ifind，观点指数整理
观点指数监测的10个城市中，8月前三周商品住宅成交382.93万平方米，环比7月下降3.11%，环比6月降幅收窄4.9个百分点。值得注意的是，北京环比涨幅最大，其余城市涨跌幅不一。
在核心城市方面，根据房企披露的业绩情况，部分企业为了控制风险，加快销售去化，基本选择了安全性较高的一二线城市，或是强三线城市。其中，不少企业一二线城市的土储货值占比基本在20%-80%。
今年上半年，保利发展拓展的12个项目均位于38个核心城市，占有率提升0.3个百分点至7.1%。报告期内，38个核心城市中，有32个城市的市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
上半年，龙湖集团延续以销定支的策略。截至期末，其土储合计4141万平方米，权益面积为2959万平方米。对应未售未结的货值大概在3500亿以上，其中一二线城市的货值占比超过80%。截至2024年7月31日，绿城中国自投项目可售货值约为人民币1690亿元(不含2024年8月及以后新获取项目当年可推盘货值)，可售面积约688万平方米，一二线城市占比达79%。
城市间的销售也有分化。有企业表示，仍然看好一二线城市核心区，不过也出现了很多新的问题，比如北京、上海、杭州等一些城市分化比较厉害，这些城市有一些项目面临亏损。
悲观预期仍在延续，房产消费大额支出受限
2024年第二季度城镇储户问卷调查报告数据显示，倾向于“更多消费”的居民占25.1%，比上季增加1.8个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占61.5%，比上季减少 0.2个百分点。
未来三个月准备增加支出的项目，居民选择比例由高到低排序为：旅游（27.8%）、教育（27.5%）、医疗保健 (25.2%)、社交文化和娱乐(20.0%)、大额商品(16.2%)、购房(14.6%)和保险(12.8%)。购房下降0.4个百分点。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
可以看到，居民更倾向于储蓄，虽然消费占比增多，但是主要还是投入旅游、教育和医疗，对房产购置消费支出持保守态度。
从上述调查指数表亦可知，收入和就业低于50%，并且环比上季下降，预期偏向悲观，而对于物价则是认为会上涨。悲观情绪仍在延续，房产消费大额支出受限。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
前七个月人民币贷款增加13.53万亿元。分部门看，住户贷款增加1.25万亿元，其中，短期贷款增加608亿元，中长期贷款增加1.19万亿元。单月来看，7月住户中长期贷款变动额为+100亿元（ 6月为+3202亿元）。
对比去年同期，住户中长期贷款新增额减少。前七个月人民币存款增加10.66万亿元。其中，住户存款增加8.94万亿元。可以看到，住户增加的存款量要多于贷款量。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
到位资金方面，1-7月房地产开发企业到位资金61900.76亿元，同比下降21.3%，降幅较上月收窄3个百分点。其中，国内贷款9216亿元，下降6.3%；利用外资17亿元，下降45.0%；自筹资金22057亿元，下降8.7%；定金及预收款18693亿元，下降31.7%；个人按揭贷款8748亿元，下降37.3%。
从数据看，国内贷款增速大幅下降，楼市销售不景气导致回款动能减弱，当前房企融资依旧承压。
不过，随着近期多个金融举措推出，房企融资环境有望改善，合理融资需求将得到满足。目前，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。
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