|
相关产业
|
|
2024年1-6月房地产企业销售表现·观点月度指数
|
|
http://www.shandongsteel.com
发表日期：2024-07-05
山东钢铁网 [我要打印] [IE收藏]
|
观点指数 “2024年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，6月份前100房企实现权益总销售金额3095.27亿元，同比下降15%，环比上升32%。
1-6月份，前100房企累计实现权益销售金额13611.38亿元，同比下降40.77%，同比上月收窄五个百分点。中海、保利发展和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额1379亿元、1352亿元以及860.2亿元。
6月前20房企实现权益销售金额2319.2亿元，同比下降10.66%，环比上升40.68%。1-6月前20房企实现权益销售金额9485.7亿元，同比下降36.16%。
销售均价方面，6月前100房企录得全口径销售金额4192.97亿元，销售面积2400.97万平方米，销售均价为1.7463万元/平方米，较5月持平，较去年6月上升4.5%。
政策刺激不断补充，购房者信心短期有所恢复
6月26日，北京发布房地产政策，内容包括调整商业住房贷款最低首付比例和利率下限，调整公积金贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，组织开展住房“以旧换新”活动等。
其中，对于使用贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于20%。使用贷款购买二套商品住房的居民家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购商品住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。
在一线城市中，广州的首套首付比例最低，北京、上海和深圳的首套首付比例持平。二套房方面，北京、上海仍执行相对较严的首付比例，深圳次之，广州最为宽松。
本次北京首套贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限为3.5%。购买二套住房的，如住房位于北京市五环以内，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。位于五环以外的，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。
北京的首套房贷利率与深圳、上海持平，高于广州。二套房贷利率，北京与上海一样分区执行最低利率下限，标准较为严格，深圳次之，广州的二套房贷利率是一线城市中最低的。
数据来源：公开信息，观点指数整理
不过，本次北京房地产政策与深圳一样，优化主要体现在信贷端，未涉及到限购政策。支持多子女家庭改善性住房需求，也只是对京籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。也即说明对于京外籍人群仍有限制。
整体来看，上半年全国范围内出台了不少房地产政策，如3月国常会要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式等。
地方层面，广州取消120平方米以上住房限购，上海放松非本市户籍单身限购，苏州则全面取消住房限购。深圳缩短非户籍家庭购房社保年限至3年，北京优化通州区“双限”政策。3月以后，杭州二手房限购全面放开，深圳取消了对住宅户型比例要求，北京取消了离婚限购，郑州则宣布计划今年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。长沙支持居民购买改善型住房，给予一定利率优惠。
当前市场正在不断补充有力的政策刺激，短期来看购房者信心有所恢复。
三个线级城市价格趋势趋同，环比逐步探底
国家统计局数据显示，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.9%，降幅比上月分别扩大0.8个和0.7个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
从今年的前五个月来看，新建商品住宅价格不断下探，并且三个线级城市二季度环比降幅高度一致。近四年（2021年-2024年），三个线级城市的环比价格逐步探底，仅有2022年出现较大的分化差距。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。
一线城市二手住宅销售价格同比下降9.3%，降幅比上月扩大0.8个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.5%和7.3%，降幅均比上月扩大0.7个百分点。
观点指数认为，二手房房价指数环比下降，主要还是延续此前以价换量的趋势。新房市场获得政策支撑，对二手房跌价预期增加，二手房挂牌量上涨，一定程度上冲击了价格。
购房门槛和成本有效降低，预计6月成交可观
自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
商业贷款方面，取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限。各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制。
据观点指数了解，不少城市在消息公布后就同步下调了房贷利率。对于居民来说，将有效降低购房门槛和成本，缓和购房者的观望情绪，激发潜在的购房需求。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
个人贷款方面，前五个月人民币贷款增加11.14万亿元。分部门看，住户贷款增加8891亿元，其中，短期贷款增加293亿元，中长期贷款增加8598亿元（同比下降13.76%）。今年前5月住户中长期贷款变动额分别为+6271、-1038、+4516、-1666、+514亿元。
观点指数认为1月、3月住户中长期贷款的大幅增长体现了需求集中释放时贷款购房人群占据较大份额。2月、4月住户中长期贷款购房数量锐减。
1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
按地区来看，东部地区销售21481亿元，同比下降29.2%；中部地区6427亿元,同比下降28.3%；西部地区6838亿元，同比下降24.5%；东北地区919亿元，同比下降19.2%。
观点指数认为，1-5月商品房累计销售数值均为同比下降，市场还在底部徘徊。4月房地产市场受季节性影响，相比3月呈现回落趋势。不过，5月环比上升了13.2%，待政策效能不断释放，预计6月有比较可观的成交数据。
投资规模下行，房企到位资金仍缺乏支撑
数据来源：国家统计局，观点指数整理
1-5月份，房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%。
其中，国内贷款6810亿元，下降6.2%；利用外资11亿元，下降20.3%；自筹资金14816亿元，下降9.8%；定金及预收款12584亿元，下降36.7%；个人按揭贷款6191亿元，下降40.2%。
可以看到，个人按揭贷款、定金及预收款两个指标下滑幅度最大，也说明当前房企来自需求端的销售回血仍较为艰难。
从上半年来看，2月份是最高峰值月，主要是受到1月融资协调机制的支持。1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。
截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，已提出涉及5349个项目的“白名单”并推送给商业银行；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。
截至6月，郑州市共向银行推送三批次房地产融资“白名单”项目144个，授信金额478.23亿元，投放金额173.77亿元。广东辖内银行机构共为两批次307个“白名单”项目授信933.77亿元，已提供融资392.88亿元。
从数据上看，房企到位资金仍缺乏支撑，融资政策传导到房企仍旧需要时间。
房地产投资规模的下行趋势亦反映在国家的土地财政收入表现上。2024年5月财政收支情况显示，今年前5个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入12810亿元，同比下降14%，降幅较前4个月扩大3.6个百分点（2023年1-5月国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。）
广义库存76.32亿平方米，去化压力依旧存在
施工方面，1-5月房地产累计新开工面积30089.53万平方米，同比下降24.3%，降幅较上月收窄0.4个百分点。5月单月房地产新开工面积6579.8万平方米，同比下降22.62%。
竣工方面，1-5月房地产累计竣工面积22245.03万平方米，同比下降20.1%。5月单月房地产竣工面积3374.69万平方米，同比下降18.4%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，新开工面积和竣工面积涨幅下滑，主要原因在于拿地规模下降。观点指数发布的“2024年1-6月房地产企业新增土地储备报告”显示，前50房企累计新增拿地建面2213.38万平方米，同比下降26.63%。
5月末，商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。（2023年5月末，商品房待售面积64120万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.9%。）
可以看到，今年商品房库存量的涨幅与去年同期相比基本保持一致，并且住宅待售面积涨幅超过去年近10个百分点，升至历史高位。
如果考虑在建商品房，估计房地产广义库存水平要更高。即加上商品房施工面积68.89亿平方米，施工面积和待售面积之和约76.32亿平方米。
期内，自然资源部提到城市商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。也即是从土地端控制新房供应。
另外，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是为了解决商品房的库存问题，也可以为刚需住房人群提供更为优惠的住房体验。
可以看到，一些城市已经在跟进。杭州临安区由政府在临安区范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房，收购房源面积预计将达到1万平方米，以整栋为单位收购现房。江门发布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江门为例，明确由市、县国企作为收购主体，以合理价格征集已建成未出售的商品房，随后这些商品房将用作保障性住房。
此前，广州市增城区发文，为落实广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的被征收人拆迁安置事宜，现项目拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企），再依照相关流程选定安置房源小区（房企）。本次属于国企下场收储，这同样给市场传递了正面信号。
|
|
|
|
|
|
|